■ 特约撰稿 张宏伟
在1月15日举行的2018年全国国土资源工作会议上，国土资源部部长姜大明表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。今后，政府将不再是居住用地惟一提供者。同时，我国还将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。
从业内呼吁多年的土地制度改革角度来看，国土资源部此番探索确实是一项重大理论创新。那么，一旦这一理论创新付诸实践，将会对中国未来的楼市产生哪些重要影响？此项酝酿已久即将付诸实践的政策，其背后的“真相”跟“逻辑”究竟是什么？很值得我们进行深入的思考。
首先，宅基地“三权分置”与土地承包权延长30年均有利于进一步推动新型城镇化建设。所谓“三权分置”，即宅基地所有权、资格权和使用权的三权分离。以农民宅基地为例，从性质上而言，它归集体所有，村集体成员有资格享有这块土地上所产生的收益，同时收益按照资格权进行分配，但具有资格的人并不一定使用相应的宅基地，可以将使用权让渡给其他人从而获得收益。
如果宅基地“三权分置”付诸实践，对于农民来讲，无论是哪个符合资格的自然人或企业法人使用宅基地，农民的收益权仍然不变。这样一来，农民有可能放弃宅基地的使用权，宅基地的利用效率也会提高。与此同时，农民的劳动力得以解放出来，仍然可以外出在城镇打工或创业获得收益，最终便于留在城镇。
党的十九大报告中明确指出，第二轮土地承包到期后再延长30年。这对农民来讲，其实是土地收益权进一步延长30年。道理很简单，如果农民进城，一方面在城镇打工或创业获得收益，享受城镇公共服务配套的便利，最终留在城镇；另外一方面，土地承包收益权仍然继续享有30年，对于新市民（进城农民）而言，也是最大的实惠。这样一来，城镇与农村两边的收益，新市民都同时享有，势必加速推动新型城镇化的进程。
其次，“就近城镇化”将成为下一轮中国房地产市场的重要红利。宅基地“三权分置”与土地承包权延长30年有利于推进城镇化，那么，新市民（进城农民）在什么类型城市实现“就近城镇化”？就房价表现来看，一二线城市房价甚至中东部的三四线城市的房价，一般的新市民（进城农民）已经承受不起。在此背景下，以“县镇”为核心的“就近城镇化”势必将成为未来发展趋势，也将成为下一轮中国房地产市场的重要红利。
国土资源部部长姜大明表示，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。这项措施和宅基地“三权分置”相结合，意味着此前闲置的宅基地（集体用地）今后可以入市进行住宅开发，供地主体不一定是政府，有可能是集体，政府将不再是居住用地惟一提供者。
在此背景下，集体用地可以引进符合资格的开发商进行有效集中利用并开发，尤其是在“县镇”为核心的周边区域，可以将原有宅基地综合开发为城市居住用途，包括买卖的市场化商品住宅和租赁型住宅，“县镇”楼市形成了多主体供应、多渠道保障租购并举的住房体系。那么，对于农民来讲，就可以“就近城镇化”，普通老百姓就可以在此安居乐业。
最后，在“就近城镇化”过程中，农业特色小镇的建设将为中国房企的业务拓展和转型提供方向。“就近城镇化”不是简单的开发一些住宅小区，而是在改变农民原有居住宅基地的居住形态的同时，也赋予以“县镇”为核心的城镇化区域所应具备的城镇公共服务配套功能，比如衣食住行、吃喝玩乐等公共资源。安居同时也要乐业，即“就近城镇化”始终离不开产业的支撑。
就农村现状来看，未来农业生产、农产品加工、农业科技、农业服务、休闲农业必将发挥重要作用，同时我国农业开始从传统的农业转向休闲特色新农业。特色新农业的发展必然会在未来逐渐形成集农业、休闲、生态、旅游、消费等一体的产业集群——农业特色小镇。由此可见，农业特色小镇将成为推动小城镇“就近城镇化”发展的重要手段。
对于在一二线城市拿地受限的房企来讲，宅基地“三权分置”为房企进行开发提供了政策面的支撑，同时土地承包权延长30年等措施进一步推进“以人为核心的城镇化”，以“县镇”为核心的城镇化区域也必将加速发展。这对于房企来讲都是业务拓展的大好机会，尤其是在京津冀、长三角与珠三角等中东部经济相对发达的“县镇”区域，部分房企必然会加速布局，未来“县镇”为核心的“就近城镇化”也将因为诸多房企的积极布局而不断提速。
(来源：中国建设报 作者系同策咨询研究部总监)
